Требования к выдаче жилищных займов стали запретительными для банков
Центробанк с 1 марта существенно ужесточил требования к ипотечным кредитам россиян. Цель регулятора — снизить закредитованность заемщиков, в первую очередь тех, кто направляет на погашение долга львиную долю (от 80% и выше) ежемесячного дохода. Отныне, чтобы получить жилищный кредит, россиянам придется копить большие суммы на первоначальный взнос и снижать долговую нагрузку. Но и это не обязательно поможет: по оценкам экспертов, доля отказов в ипотеке может достичь 15-20% к концу года.
Фото: freepik.com
Введенная Банком России мера конкретно заключается в том, что по ипотечным кредитам, которые выдаются заемщикам с высоким показателем долговой нагрузки, будут повышены надбавки к коэффициентам риска. Речь идет о соотношении платежей по всем кредитам и займам клиента к его ежемесячным доходам — именно так определяется предельная долговая нагрузка (ПДН).
Как надеются в ЦБ РФ, повышение надбавок для финансовых учреждений будет способствовать улучшению стандартов кредитования и более сбалансированным темпам роста ипотеки. В принципе, еще в октябре прошлого года Банк России существенно повысил макропруденциальные надбавки по ипотечным кредитам в сегментах с низким первоначальным взносом и высоким значением ПДН. Но пока это не слишком помогло охладить ситуацию на рынке. Как свидетельствует банковская статистика, за два последних года доля кредитов, предоставленных заемщикам с ПДН более 80%, увеличилась почти в два раза и составила 47% в третьем квартале 2023 года. Кредиты для приобретения жилья с низким (до 20%) первоначальным взносом достигли половины от всех ипотечных займов.
С 1 марта коэффициент риска по кредитам для таких заемщиков вырастает даже в тех случаях, когда первоначальный взнос высокий. Так, коэффициент риска по кредитам в рамках договора долевого строительства с первоначальным взносом 20-30%, но с ПДН более 80%, увеличивается с 3 до 7.
Как поясняют банковские эксперты, если банк примет решение выдать ипотеку такому заемщику, то он будет вынужден сделать это по высокой ставке — для компенсации своих затрат и покрытия возможных рисков.
ЦБ РФ считает, что повышенные требования к первоначальному взносу по ипотеке важны для обеспечения качества кредита: они отражают способность заемщика накапливать средства и обслуживать кредит. Поэтому важно, чтобы первоначальный взнос формировался из собственных средств заемщика, а не из новых кредитов. Однако в настоящее время постепенно растет доля жилищных кредитов, где заемщики могли использовать необеспеченные потребительские займы для финансирования первоначального взноса. Такая ситуация, по мнению регулятора, создает риски чрезмерной долговой нагрузки на население и чревата снижением качества кредитного портфеля для банков.
При этом ЦБ РФ обещает, что если ситуация стабилизируется и банки вернутся к более консервативным стандартам жилищного кредитования, надбавки в будущем могут быть смягчены.
«По итогам 2023 года, в РФ более 40% заемщиков выплачивают по кредитам 50-80% от своего дохода», — поясняет управляющий партнер B&C Agency Иван Самойленко. Это и есть показатель долговой нагрузки: доля выплат по кредитам почти у половины заемщиков составляет половину их доходов или больше. А всего число граждан, имеющих кредиты, в стране более 40 млн. То есть почти 20 млн заемщиков – это люди с высоким показателем долговой нагрузки (50-80% от доходов). «Чтобы не допустить роста просроченных долгов и увеличения нагрузки для имеющих кредиты, и вводятся ограничения, — говорит эксперт. — Иными словами, займ получить будет сложнее тем, у кого уже есть кредиты и выплаты по ним составляют половину доходов».
«Надбавки к коэффициентам риска предполагают, что чем больше у конкретного банка заёмщиков с высокой долговой нагрузкой, тем больший резерв на возможные потери по ссудам должен создать этот банк, чтобы минимизировать риск невозврата кредитов», — поясняет со своей стороны Наталья Мильчакова, ведущий аналитик Freedom Finance Global. По ее мнению, такие надбавки нужны не только отдельным банкам, а всему банковскому сектору для того, чтобы смягчить риски невозврата кредитов и избежать ухудшения финансового состояния всего сектора, если риски сработают.
Финансовый аналитик Алексей Кричевский уверен, что вводом подобных мер ЦБ хочет избежать массовых дефолтов по кредитам. «Хотя, на мой взгляд, крайне маловероятно, что их действительно удастся избежать, поскольку закредитованность заемщиков из-за роста цен на недвижимость и так запредельная — в некоторых регионах она давно перевалила за 100% доходов домохозяйства», — продолжает эксперт.
А вот Наталья Мильчакова считает, что ЦБ РФ поступает правильно, повышая надбавки к коэффициентам риска, чтобы избежать проблем в банковской системе и, в конечном счёте, увеличения числа личных банкротств граждан. «Однако у повышения надбавок к коэффициентам риска есть и обратная сторона. Для всех категорий заёмщиков, в том числе добросовестных и не имеющих высокой долговой нагрузки, кредиты становятся ещё дороже, с учётом того, что процентные ставки очень высоки», — говорит аналитик.
Каких же последствий ожидать от принятых Банком России мер? «Чем выше уровень закредитованности у заемщика, тем жестче для него будут условия получения ипотеки и тем больше средств придется откладывать банку денег в резерв», — отвечает Кричевский. То же самое касается и первоначального взноса: чем ниже он будет, тем больше средств банкам придется выводить для резерва. «Соответственно, будет падать количество выдаваемых займов — банкам будет слишком накладно выдавать ипотеку заемщикам с большой кредитной нагрузкой», — делает вывод аналитик.
